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23 de Outubro de 2020

Responsabilidade da administradora do imóvel em caso de inadimplemento do inquilino

Flávia Advogada, Advogado
Publicado por Flávia Advogada
há 4 anos

Responsabilidade da administradora do imvel em caso de inadimplemento do inquilino

Imagine a seguinte situação hipotética:

Você é proprietário de um apartamento e contrata uma empresa administradora de imóveis para que ela alugue o bem, receba os aluguéis do locatário e fiscalize o contrato.

O apartamento é locado, no entanto, o inquilino atrasa diversas prestações do aluguel.

Diante disso, você ajuíza uma ação de despejo cumulada com cobrança de aluguéis em atraso e rescisão contratual.

Ocorre que, durante a tramitação da ação, percebe-se que o locatário é insolvente, assim como o fiador do negócio, sendo certo que ambos não possuíam renda fixa e nenhum bem que pudesse servir para pagar a dívida. Detectou-se ainda que tanto um como o outro possuíam contra si diversas execuções ajuizadas.

Com base em tal exemplo, indaga-se:

Que espécie de contrato foi celebrado entre você e a empresa?

Um contrato de administração de imóveis.

Em que consiste este contrato?

É um contrato de prestação de serviços por meio do qual o proprietário do imóvel (ou o condomínio) confere a um administrador (pessoa física ou jurídica), por meio de mandato ou autorização, o poder de gerir o imóvel ou de dirigir seus interesses, mediante o pagamento de uma contraprestação. Para maiores informações, vide MILHOMENS, Jônatas. Manual Prático dos Contratos. Rio de Janeiro: Forense, 2005, p. 97.

Assim em nosso exemplo, após ser celebrado o contrato, a empresa administradora passou a ser mandatária do proprietário do imóvel para, em nome deste, realizar e administrar a locação.

Qual é a responsabilidade da empresa administradora do imóvel?

Como visto, a administradora figura como mandatária do proprietário. Logo, sua responsabilidade é regida pelo art. 653 do CC, obrigando-se a indenizar o mandante por quaisquer prejuízos advindos de sua conduta culposa:

Art. 667. O mandatário é obrigado a aplicar toda sua diligência habitual na execução do mandato, e a indenizar qualquer prejuízo causado por culpa sua ou daquele a quem substabelecer, sem autorização, poderes que devia exercer pessoalmente.

Em caso de inadimplemento do inquilino, a administradora deverá arcar com o pagamento dos aluguéis em atraso?

Em regra não. A princípio, não cabe à imobiliária a responsabilidade pelo pagamento de aluguéis, cotas condominiais ou tributos inadimplidos pelo locatário.

Excepcionalmente, a administradora terá responsabilidade em duas situações:

a) Se houver previsão contratual nesse sentido (o que, na prática, é raro); ou

b) Se o contratante provar que a administradora agiu com culpa (sem diligência), não cumprindo os deveres oriundos da relação contratual.

Assim, a “administradora de imóveis é responsável por locação realizada sem as cautelas que a atividade recomenda, sendo por isso obrigada a satisfazer o proprietário naquilo que ele deixou de receber.” (STOCO, Rui. Tratado de responsabilidade civil. São Paulo: RT, 2004, p. 620).

Nesse sentido, já decidiu o STJ:

(...) A administradora de imóveis figura como mandatária do proprietário do bem para, em nome deste, realizar e administrar a locação, nos termos do art. 653, do Código Civil, obrigando-se a indenizar o mandante por quaisquer prejuízos advindos de sua conduta culposa (art. 667 do mesmo diploma legal). Por outro lado, não cabe à imobiliária que agiu diligentemente a responsabilidade pelo pagamento de aluguéis, cotas condominiais ou tributos inadimplidos pelo locatário - ressalvadas as hipóteses de previsão contratual nesse sentido -, porquanto ausente sua culpa, elemento imprescindível em sede de responsabilidade civil subjetiva.

2. Ao revés, configura-se a responsabilidade da administradora de imóveis pelos prejuízos sofridos pelo locador quando ela não cumpre com os deveres oriundos da relação contratual. (...)

(REsp 1103658/RN, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 04/04/2013, DJe 23/04/2013)

No exemplo fornecido, a imobiliária responderia pelos danos causados ao locador?

SIM, considerando que não agiu com diligência na aprovação do locatário e de seu fiador, não exigindo qualquer comprovação da capacidade econômica para cumprir o contrato nem fazendo uma pesquisa sobre a sua situação de solvência.

Em outros termos, você poderá ajuizar uma ação contra a administradora, devendo ela ser condenada a pagar os aluguéis em atraso e demais despesas sofridas.

Fonte: dizer o direito.


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24 Comentários

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Excelente. Questões de direito para a vida prática. continuar lendo

Ela só precisava ser mais detalhada. No direito, isso é fundamental para ganhar ou perder uma causa. continuar lendo

Ainda sou acadêmico de Direito e gosto de ler matérias que envolvem locação. continuar lendo

Ainda bem que saímos um pouco, da área dos "lavajato". Texto muito oportuno, pois tem muitos e muitos proprietários, corretores e ou imobiliárias, que ainda trabalham no "verbal", ou com contratos de risco para o proprietário. Mesmo não sendo eu um advogado, devido ter acesso por aqui, muito tempo, em outro site jurídico, estou sempre bem informado na área jurídica. Recentemente, um inquilino saiu devedor (aluguel, contas de água e luz), quem arcou com o prejú foi a corretora e não eu. continuar lendo

Contrato verbal também vale, filho. Tanto num quanto noutro existem formas de provar seu argumento. continuar lendo

Antes de autorizar ou contratar uma administradora, consulte sempre o CRECI continuar lendo

E pergunte como se garante a idoneidade das partes. A imobiliária orienta e ainda apresenta as formas de fazê-lo. Não garante adimplência, mas garante referência. continuar lendo