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22 de Setembro de 2021

É possível proibir que o condômino inadimplente utilize as áreas comuns do condomínio?

Veja o entendimento recente do STJ acerca do assunto.

Flávia Teixeira Ortega, Advogado
há 5 anos

possvel proibir que o condmino inadimplente utilize as reas comuns do condomnio

João mora no condomínio de apartamentos "Viva la Vida".

Em virtude de dificuldades financeiras, ele se encontra devendo três meses da cota condominial.

Diante disso, o síndico proibiu que João e seus familiares utilizem o centro recreativo do condomínio.

João foi reclamar com o síndico e este mostrou o regimento interno do condomínio que, expressamente, proíbe os condôminos inadimplentes de utilizarem as áreas comuns.

Não satisfeito, João propôs ação declaratória de nulidade da cláusula do regimento interno cumulada com indenização por danos morais.

Indaga-se: o regimento interno poderá determinar que o condômino inadimplente fique proibido de utilizar as áreas comuns do condomínio? Esta previsão é válida?

NÃO.

O condomínio, independentemente de previsão em regimento interno, não pode proibir, em razão de inadimplência, condômino e seus familiares de usar áreas comuns, ainda que destinadas apenas a lazer.

STJ. 3ª Turma. REsp 1.564.030-MG, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, julgado em 9/8/2016 (Info 588).

Direito ao uso das áreas comuns decorre do direito de propriedade

O direito do condômino ao uso das partes comuns, seja qual for a destinação a elas atribuídas, não decorre de ele estar ou não adimplente com as despesas condominiais. Este direito provém do fato de que, por lei, a unidade imobiliária abrange não apenas uma fração ideal no solo (unidade imobiliária), mas também as outras partes comuns. Veja o que diz o Código Civil:

Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.

(...)

§ 3º A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio.

Em outras palavras, a propriedade da unidade imobiliária abrange a correspondente fração ideal de todas as partes comuns. O proprietário do apartamento também é "dono" de parte das áreas comuns.

Dessa forma, a proibição de que o condômino tenha acesso a uma área comum (seja qual for a sua destinação) viola o que se entende por condomínio, limitando, indevidamente, o direito de propriedade.

Punições para o condômino inadimplente

Os condôminos possuem o dever de contribuir para as despesas condominiais, conforme determina o art. 1.336, I, do CC. No entanto, as consequências pelo seu descumprimento devem ser razoáveis e proporcionais.

No caso de descumprimento do dever de contribuição pelas despesas condominiais, o Código Civil impõe ao condômino inadimplente sanções de ordem pecuniária.

Em um primeiro momento, a lei determina que o devedor seja obrigado a pagar juros moratórios de 1% ao mês e multa de até 2% sobre o débito:

Art. 1.336 (...)

§ 1º O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.

Se o condômino reiteradamente apresentar um comportamento faltoso (o que não se confunde com o simples inadimplemento involuntário de alguns débitos), será possível impor a ele outras penalidades, também de caráter pecuniário, nos termos do art. 1.337:

Art. 1.337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.

Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.

Dessa forma, a lei confere meios coercitivos, legítimos e idôneos, à satisfação do crédito, descabendo ao condomínio valer-se de sanções outras que não as pecuniárias expressa e taxativamente previstas no Código Civil para o específico caso de inadimplemento das despesas condominiais. Em outros termos, não existe margem discricionária para a imposição de outras sanções que não sejam as pecuniárias estipuladas na Lei.

Veja um julgado que espelha esse entendimento:

(...) 1. De acordo com o art. 1.336, § 1º, do Código Civil, o condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de 1% (um por cento) ao mês e multa de até 2% (dois por cento) sobre o débito.

2. O condômino que deixar de adimplir reiteradamente a importância devida a título de cotas condominiais poderá, desde que aprovada a sanção em assembleia por deliberação de 3/4 (três quartos) dos condôminos, ser obrigado a pagar multa em até o quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade da falta e a sua reiteração.

3. A aplicação da sanção com base no art. 1.337, caput, do Código Civil exige que o condômino seja devedor reiterado e contumaz em relação ao pagamento dos débitos condominiais, não bastando o simples inadimplemento involuntário de alguns débitos.

4. A multa prevista no § 1º do art. 1.336 do CC/2002 detém natureza jurídica moratória, enquanto a penalidade pecuniária regulada pelo art. 1.337 tem caráter sancionatório, uma vez que, se for o caso, o condomínio pode exigir inclusive a apuração das perdas e danos. (...)

STJ. 4ª Turma. REsp 1247020/DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 15/10/2015.

Vedar acesso às áreas comuns viola o princípio da dignidade da pessoa humana

Além das sanções pecuniárias, a lei estabelece em favor do condomínio instrumentos processuais efetivos e céleres para se cobrar as dívidas condominiais.

A Lei nº 8.009/90, por exemplo, autoriza que a própria unidade condominial (apartamento, casa etc.) seja penhorada para o pagamento dos débitos, não podendo o condômino devedor alegar a proteção do bem de família.

O CPC/2015, por sua vez, prevê que as cotas condominiais possuem natureza de título executivo extrajudicial (art. 784, VIII), permitindo, assim, o ajuizamento direto de ação executiva, tornando a satisfação do débito ainda mais célere.

Desse modo, diante de todos esses instrumentos colocados à disposição pelo ordenamento jurídico percebe-se que não há razão legítima para que o condomínio se valha de meios vexatórios de cobrança.

A proibição de que o devedor tenha acesso e utilize as áreas comuns do condomínio pelo simples fato de que ele está inadimplente acaba expondo ostensivamente a sua condição de inadimplência perante o meio social em que reside, o que, ao final, viola o princípio da dignidade humana.

STJ avança no tema

Vale ressaltar que o presente julgado representa um avanço na proteção da dignidade do condômino inadimplente. Isso porque o STJ possuía um entendimento anterior que dizia o seguinte: a assembleia geral de condôminos não pode proibir o condômino inadimplente de usar os serviços essenciais do condomínio (ex: elevador); por outro lado, segundo esta posição anterior, seria possível que se restringisse o acesso do devedor a bens e serviços de caráter supérfluo, tais como piscina, sauna, salão de festas etc. O julgado a que me refiro é o Resp 1.401.815-ES, Min. Rel. Nancy Andrighi, julgado em 03/12/2013.

Dessa forma, o STJ abandona esta distinção e afirma agora que não se pode negar o direito do condômino inadimplente de ter acesso às áreas comuns do condomínio independentemente de sua finalidade, ou seja, ele terá direito de usar tais partes comuns, sejam elas de caráter essencial, sejam apenas destinadas ao lazer.

Fonte: dizer o direito.


Colegas advogados, confira a 2a edição do Manual Prático do Novo Código de Processo Civil(com 75 peças cíveis devidamente atualizadas com o CPC/15).

108 Comentários

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Parabéns pelo artigo. Muito bem fundamentado, com jurisprudências recentes. As publicações de artigos são muito importantes para quem gosta do direito, é uma excelente oportunidade que todos têm de atualizarem. continuar lendo

João Paulo Trevisan, eu acho curioso como a maioria das pessoas que comentam não percebem a verdadeira fonte dos textos e ainda são capazes de elogiar a pessoa que apenas repassa o artigo como se fosse de sua autoria. Demonstra a falta de cuidado de muitos leitores rsrs. Obs: Querida Dra., não se sinta ofendida com minha observação, apenas critico aqueles mais "desligados". continuar lendo

É temerário o que vêm ocorrendo acerca sobre o tema de condomínios. Eu mesmo venho indicando a amigos, parentes e clientes, que evitem comprar imóveis em condomínios fechados, pois com o advento do NCPC, o condomínio ficou ainda mais burocrático e em contra partida judicializado. Em tempos de crise, recomendo a todos que citei, que compre uma casa fora de condomínio que é menos burocrático. continuar lendo

Só que uma casa é bem menos segura para se morar. continuar lendo

Pagar condomínio pra quê né ... continuar lendo

Respondo: Para não ter que se preocupar com serviços que tomam tempo e são caros
se usados isoladamente como: Limpeza da Piscina, corte de grama e jardinagem, iluminação externa,
Limpeza de garagem, porteiros que recebem as visitas e entregam encomendas etc..

E agora, tem Condominios com muito mais a oferecer como salão de ginástica,,churraqueira etc..

Mas, tem gente que só quer usufruir continuar lendo

Só lembrando que o Lazer é direito garantido constitucionalmente.

Como a sociedade está tendendo a volta da barbárie com total esquecimento dos direitos humanos que se esvaem por qualquer motivo que seja. A hipótese de perda do imóvel como constrição judicial já é mais que o suficiente para atingir a finalidade do condomínio.

Sem contar que a privação, posso presumir, vem acompanhada de constantes constrangimentos públicos com os demais condôminos e os empregados que buscam impedir o acesso dos inadimplentes às áreas de lazer.

Em tempos de dificuldade econômica, esse assunto se torna muito pertinente. continuar lendo

Até entendo que seja desagradável, mas não será pesado e desagradável aos demais pagar pelo lazer desse indivíduo? Eu, no mínimo, teria a vergonha na cara de não gastar mais daquilo q outros estão pagando por mim. Mas cada pessoa é uma pessoa. continuar lendo

Não é desagradável pagar para que usufrua. O dinheiro é algo totalmente recuperável. Há a devida recomposição dos danos e ainda aumento patrimonial com as multas sancionatórias.

A lei garante o trâmite ideal.

Caso o bem imóvel seja penhorado, não importa quanto tempo ele usufruiu, o condomínio resgatará tudo que gastou com esse uso e ainda receberá a mais como disse.

Não tem que se antecipar com esse tipo de atitude.

Diria que o inadimplente é um investimento. As multas irão compensar os danos suportados pelos demais condôminos. Nem sentem, na verdade! continuar lendo

Só lembrando que o lazer é direito constitucionalmente garantido para compor o salário mínimo (ART. 7º, IV/CF) não para obrigar uma entidade privada como um condomínio, a proporcioná-lo a quem não contribui para sua manutenção.
Sei que posso ocasionar polêmica, mas a posição anterior do STJ parecia-me mais justa. Data venia... continuar lendo

Claro q sentem. Eles têm q pagar mais agora, para compensar os não pagantes q estão se divertindo nas áreas comuns. Alguém perguntou a eles se poderiam suportar nesse momento aumento para compensar maus pagadores? Não. Ng se preocupa. E muito menos o inadimplente usando serviços e áreas pelas quais não pagam. Falta decência, em minha opinião. Não se pode proibir, mas o inadimplente deveria ter vergonha de sacanear outros. continuar lendo

O lazer deve compor o montante do salário mínimo como um dos norteadores dele. Mas, não se limita a isso, caro Dr. Sergio Abib de Castro. É também e não exclusivamente.

Está inserido sim no Direito Fundamental de segunda geração.

Cabe apontar que essa instituição privada é de propriedade também do condômino inadimplente. Então é dono. E só a lei pode limitar a propriedade dele.

Se há a inadimplência de obrigações acessórias propter rem, não se pode falar em constrições ilegais para coagir ao pagamento. Pois, pelo que sei "II - ninguém será obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei; III - ninguém será submetido a tortura nem a tratamento desumano ou degradante;" (artigo 5º).

Não podemos nos permitir que obrigações civis permitam penas degradantes ou cruéis. Se isso é abolido pelo direito penal quando há a afronta de bens jurídicos muito mais sensíveis que o obrigacional, imagine em uma relação condominial em que o inadimplente continua coproprietário da parte comum.

Somente perdendo qualquer direito quanto a usar, gozar e fruir de sua propriedade, que inclui a sua área de lazer, quando houver Lei que permita. E a Lei permite a perda da propriedade, mas seguindo ao rito que ela mesma define. Não os meios que aquela comunidade acha ideal.

Portanto, data máxima vênia, o direito ao lazer, a dignidade da pessoa humana e de propriedade, não podem ser limitados por convenções de condomínio em virtude de terem força Constitucional e estarem amparados pela princípio da reserva legal.

Mesmo discordando do posicionamento do Dr., agradeço a abertura do debate.

Um abraço. continuar lendo

Cara Isabel,

Assim como o artigo, tentei trazer uma análise jurídica sobre a conduta de privar o acesso do condômino inadimplente às áreas de lazer. Isso é ilegal. Afronta direito fundamental.

Agora, que é errado, do ponto de vista moral, não pagar e utilizar, sim, é! Sem dúvida! Como também não certo agir ilegalmente para atingir um fim que acreditam ser o correto. Não podemos pagar o mau com o mau.

Mas a evolução do direito nos deu instrumentos mais eficazes para lidar com as obrigações financeiras. O corpo e a dignidade não mais respondem pelas dívidas. Há instrumentos capazes de reparar os danos patrimoniais além dos suportados pelos condôminos. Portanto, não terão prejuízo.

O bom administrador deve considerar no seu orçamento uma certa quantidade de inadimplemento.

Todos os danos causados por esse condômino podem ser reparados. Por exemplo, se foi necessário contrair empréstimo para suprir às necessidades, isso é um dano reparável na esfera civil.

Então, não precisamos ofender a dignidade dele e de sua família.

Na hora em que o juiz penhorar a casa dele, ele pagará tudinho! Não se preocupe! continuar lendo

Pois é Rodrigo. Não disse q era legal constranger pois a lei ferra sempre os honestos: aqueles q a cumprem. O q eu disse é q acho imoral, de uma cara de pau absurda, o inadimplente entrar na justiça (para isso tem dinheiro, tempo, ou mesmo se procurar a justiça gratuita, a safadeza de custar para os que pagam impostos, pois não existe nada gratuito), pq chamaram a atenção dele em usar as áreas comuns, q custam a todos os condôminos, sem pagá-las. Pode ser legal q ele use, mas é imoral. Para mim, mostra o 'caráter' do devedor, q não se recolhe em sua humildade e entende que ele está errado, mesmo q não seja propositalmente. continuar lendo

A senhora ainda não compreendeu que é mais vantajoso cumprir a lei do que descumpri-la?

É mais vantajoso usar o rito legal pra executar a dívida do que ficar impondo esse tipo de atitude? Um erro não justifica o outro.

Além de ilegal é irracional ficar discutindo com o cara, impedindo-o de acessar a área.

É melhor recompor os danos que ele causou com cobrança das parcelas, multas, juros, perdas e danos, ou ficar batendo boca igual criança?

Eu prefiro muito mais a solução legal para esse tipo de conflito.

Deixe o cara com o erro dele e haja correto. O condomínio ganha muito mais. continuar lendo

É por pensamentos como estes que vivemos numa sociedade em que tudo é permitido... Não ter caráter, nos novos tempos, é uma qualidade... então você pode ser inadimplente, pode, com a maior cara de pau, usufruir de tudo o que os outros pagam, inclusive danificar sem ser obrigado a pagar pelos danos, até porque não se importa de como e quando pagará o condomínio, pois faz um acordo e paga apenas 2 ou 3 parcelas desse acordo e não paga mais... e novo processo de cobrança é instalado e por aí vai... Ah, sim, porque se o condômino for proibido de usar espaços pelos quais não paga pela manutenção, é submetê-lo a constrangimentos... Ser "espertinho" (no sentido pejorativo) é o que conta... vai desde jogar lixo nas ruas; xingar e desrespeitar qualquer cidadão, independente da idade, é totalmente permitido; se comportar de maneira a "querer levar vantagem em tudo", sem mesmo se importar com o direito dos demais e a quem prejudicará; corromper e oferecer propina, então, é a prática mais legal ainda, já que quem pratica esses atos, quem fere a ética social, são beneficiados por defensores, que mesmo com o conhecimento de que de fato praticaram esses crimes, ainda os defendem... tudo é uma questão de quanto receberão por isso... A moral, honra e bons costumes não existem mais... Temos uma legião de "defensores de direitos humanos" que acham que o indivíduo tem que ser punido pelos seus atos infracionais (seja ele pequeno ou monstruoso) com todo respeito e carinho, e com os mesmos direitos que tem um cidadão que cumpre com seus compromissos e age de maneira correta com tudo e com todos, por que é crime constrangê-los... Então pra quê agir com honestidade, não é mesmo?? mesmo que esse comportamento prejudique quem quer que seja!!! Pra que ser honrado!! Não importa, temos quem nos defenda de quem quer nos punir por nosso mau comportamento !!! continuar lendo

E a via legal será usada o q não impede q as pessoas, q têm sangue nas veias e se sentem ultrajadas de serem abusadas por quem não paga mas quer ter os direitos de quem paga, se sintam ofendidas e comentem e reclamem, e q o devedor não tem vergonha na cara, pois se tivesse, ficaria pianinho na unidade dele, com a humildade de entender que prejudica os demais. Não disse q é legal, mas disse q é, para mim, completamente compreensível a revolta dos outros condôminos. Mania de advogado de achar q as pessoas não podem ter sentimentos, q todos têm q ter sangue racional de barata de esperar nosso judiciário q demora séculos para julgar alguma coisa. continuar lendo

Bem... tentei auxiliar para um melhor entendimento da questão.

O condomínio bem gerido deve prever um percentual de inadimplência para nao prejudicar o bom andamento.

Caso não pague, há a atitude extrema de penhorar o proprio imóvel para pagar. Então nao vale a pena esquentar com isso.

Quanto aos direitos humanos, perdoem, mas não sabem o que dizem! continuar lendo