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13 de Dezembro de 2018

STJ decide: Atraso na entrega de imóvel enseja lucros cessantes, independente de prova de prejuízo

Flávia Teixeira Ortega, Advogado
há 4 meses

O Superior Tribunal de Justiça decidiu, recentemente, que o atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador.

Os lucros cessantes serão devidos ainda que não fique demonstrado que o promitente comprador tinha finalidade negocial na transação.

Nesse sentido: STJ. 2ª Seção. EREsp 1.341.138-SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, julgado em 09/05/2018 (Info 626).

Pois bem. E no que tange aos danos morais, são cabíveis caso a construtora/incorporadora descumpra o prazo de entrega do imóvel?

Em regra, não. A Corte Cidadã entende que o simples fato de o promitente vendedor ter descumprido o prazo previsto no contrato para a entrega do imóvel não acarreta, por si só, danos morais.

Vejamos uma decisão nesse sentido:

O mero descumprimento contratual, caso em que a promitente vendedora deixa de entregar o imóvel no prazo contratual injustificadamente, não acarreta, por si só, danos morais. STJ. 3ª Turma. AgInt no REsp 1684398/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 20/03/2018.

O dano moral, na hipótese de atraso na entrega de unidade imobiliária, não se presume pelo simples descumprimento do prazo contratual. Em situações excepcionais é possível haver a condenação em danos morais, desde que devidamente comprovada a ocorrência de uma significativa e anormal violação a direito da personalidade do adquirente (STJ. 3ª Turma. AgInt no REsp 1693221/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 20/03/2018).

(...) Pode ser cabível a condenação em danos morais, de acordo com as peculiaridades do caso concreto. Em outras palavras, deve ter o atraso e uma consequência fática que gere dor, angústia, revolta. Embora o atraso na entrega do imóvel possa gerar dano moral compensável, estes devem estar demonstrados e configurados, não podendo ser fundamentado somente no mero inadimplemento contratual. STJ. 3ª Turma. AgInt no AREsp 1126144/MA, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 13/03/2018.

Em outro contexto, no que tange aos danos materiais, estes são devidos em caso de atraso.

O atraso na entrega do imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda acarreta a condenação da construtora/imobiliária ao pagamento de:

• dano emergente (que precisa ser provado); e

• lucros cessantes (valor dos alugueis do imóvel; são danos materiais presumidos).

O STJ entende no sentido de que, havendo atraso, os lucros cessantes devem ser calculados como sendo o valor do aluguel do imóvel atrasado, pois o adquirente está morando em um imóvel alugado, enquanto aguarda o seu (ele está perdendo “dinheiro” pagando aluguel em virtude do atraso); ou o adquirente não está morando de aluguel e comprou o novo imóvel apenas como investimento (ele também está perdendo “dinheiro” porque,se o imóvel tivesse sido entregue no prazo, ele estaria alugando para alguém e aferindo renda com isso.

Por fim, é importante ressaltar que somente se considera o atraso quando a construtora não entrega o apartamento no prazo previsto no contrato, sendo válida a previsão que estipula a chamada cláusula de tolerância:

No contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção (“imóvel na planta”), além do período previsto para o término do empreendimento, há, comumente, uma cláusula prevendo a possibilidade de prorrogação excepcional do prazo de entrega da unidade ou de conclusão da obra por um prazo que varia entre 90 e 180 dias. Isso é chamado de “cláusula de tolerância”. Não é abusiva a cláusula de tolerância nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção, desde que o prazo máximo de prorrogação seja de até 180 dias. STJ. 3ª Turma. REsp 1.582.318-RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 12/9/2017 (Info 612).

Fonte: Site STJ; dizer o direito.

6 Comentários

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Muito protecionismo do STJ com construtoras e bancos, como pode. A construtora tá faturando, o dinheiro entrando, e o consumidor na expectativa, na frustração de projetos e planejamentos, não sofre dano moral. Essa atitude é danosa por si só. continuar lendo

Tema importante! continuar lendo

Olá Doutora!

Parabéns pelo artigo publicado aqui, pois serve de grande valia para entendimento de todos que buscam esse conhecimento sobre o tema. Porém, gostaria de fazer um pedido caso seja possível, que a Doutora publicasse ou caso já tenha publicado algo sobre o tema do "DISTRATO" me passe o link, pois as construtoras junto com os legisladores estão querendo modificar as porcentagens tabelando em 50% o direito do comprador em reembolsar o valor pago de um imóvel na planta. Abração! continuar lendo

Excelente Doutora continuar lendo

A Construtora contrata a entrega do imovel em 60/72 meses, ganha mais 06 meses para cumprir o contratado. Descumprido o livremente avençado entre as partes, a construtora sofre a "pesada" obrigação de pagar ao contratante o valor locaticio do imovel não entregue.
Isso, claro, somente após trânsito em julgado da decisão, o que pode significar alguns pares de anos...
Pergunto: Para que serve e o contrato, então? continuar lendo